公開日 2017年01月04日
最終更新日 2017年01月13日
◆評価のしくみ
固定資産評価基準に基づいて,地目別に定められた評価方法により評価します。
◆地 目
地目は,宅地,田及び畑(併せて農地といいます。),鉱泉地,池沼,山林,牧場,原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は,登記簿上の地目にかかわりなく,その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。
◆地 積
地積は,原則として登記簿に登記されている地積によります。
◆価格(評価額)
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
◆路線価等の公開
路線価とは、市街地において道路に付けられた価格のことであり、具体的には道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
市内の路線価は、税務課資産税係で公開しているほか、「全国地価マップ」のページでもご覧いただけます。
◆住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地は,その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。(表1参照)
住宅用地には、次の2つがあります。
○専用住宅の場合・・・専ら居住用とされている住宅の敷地の用に供されている場合
○併用住宅の場合・・・一部が事業用で、居住部分の割合が4分の1以上である家屋の敷地に下表の率を乗じた後の面積に相当する土地
特例措置の対象となる住宅用地の面積は、下表の住宅用地の率を乗じて求めます。(表2参照)
*専用住宅・併用住宅ともに敷地面積が住宅床面積の10倍を超えるときには10倍の面積までが住宅用地となります。
*賦課期日(1月1日)において、新たに住宅の建築が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は住宅用地にはなりません。
*賦課期日(1月1日)において、住宅が取り壊された場合は住宅用地として認められなくなります。
*既存の家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の条件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うことになります。
*空家等対策の推進に関する特別措置法の施行に伴い、特定空家等として勧告を受けた家屋の敷地の用に供される土地については、勧告を受けた年の翌年度の課税より、特例措置適用から除外されます。
◆宅地の税負担の調整措置
宅地の税負担については,負担水準の均衡化を図ることを基本とした調整措置が講じられています。「負担水準」とは,個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。
負担水準=前年度課税標準額÷新評価額×住宅用地特例率(1/6または1/3))
*住宅用地は,新評価額に住宅用地の特例率(小規模住宅用地=1/6,一般住宅用地=1/3)をかけます。
○税負担が前年度より下がる場合
商業地等の宅地・・・負担水準が0.7を超える土地の固定資産税の課税標準額は,負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで引き下げます。(課税標準額の計算は次のようになります。) 課税標準額=評価額×0.7
*「商業地等の宅地」とは,住宅用地以外の宅地や農地以外の土地評価がその土地と状況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地(「宅地比準土地」)のことをいいます。
住宅用地・・・負担水準が1.0を超える土地の固定資産税の課税標準額は,負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで下がります。
○税負担が前年度の額に据え置きになる場合
商業地等の宅地・・・負担水準が0.6~0.7の土地の固定資産税の課税標準額は,前年度の課税標準額に据え置きます。
住宅用地・・・平成26年度より住宅用地の据置特例は廃止となりました。
○税負担が前年度よりもなだらかに上昇する場合
1,2以外の宅地については,固定資産税の課税標準額は,以下のようになり,なだらかに課税標準額が上昇します。
商業地等の宅地・・・負担水準が60%未満の商業地等
課税標準額=前年度課税標準額+評価額×5%
*ただし,課税標準額が評価額の60%を上回る場合には,評価額の60%を課税標準額とし,評価額の20%を下回る場合には評価額の20%を課税標準額とします。
住宅用地・・・課税標準額=前年度課税標準額+本則課税標準額×5%
本則課税標準額=評価額×住宅用地特例率(1/6又は1/3)
*ただし,課税標準額が本則課税標準額の20%を下回る場合には本則課税標準額の20%を課税標準額とします。
表1
特例措置適用の範囲 | 課税標準額 | |
小規模住宅用地 | 住宅1戸当り200㎡までの部分 | 価格×1/6 |
一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 価格×1/3 |
表2
家 屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 |
専用住宅 | 全部 | 1 |
下記以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
2分の1以上 | 1 | |
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | |
4分の3以上 | 1 |
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